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住宅ローンの借り換えで悩む人が知っておくべきローンの仕組み

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住広ホーム インターデコハウス秋田 ファイナンシャルプランナー 宅地建物取引士 畠山雄大

住広ホーム株式会社(インターデコハウス秋田)
取締役統括部長 畠山 雄大(はたけやま たけひろ)

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
住宅ローンアドバイザー

ファイナンシャルプランナーの目線で住宅を検討しているお客様の家づくりのアドバイスをさせていただいております。いつでもご相談いただければと思います。


こんにちは、ファイナンシャルプランナーの畠山です。

今回は、住宅を建てる前にも気になりますが、住宅を建てたあと(住宅ローンを組んだあと)で気になる住宅ローンの借り換えについてご説明します。

住宅ローンの借り換えという言葉だけは聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。住宅を検討するときに勉強して理解しても、何年後に借り換えを絶対する。と決めて住宅ローンを組まれる方はほとんどいません。

これから住宅ローンを組んで住宅を購入しようとしている方は借り換えというキーワードを頭に入れておくだけでも良いと思います。

住宅ローンの借り換えとは

現在借りている住宅ローンの総返済額を見直すために用いられることがあります。これは現在住宅ローンを組んでいる金融機関の金利が高いので金利の低い金融機関で改めて住宅ローンを組むことをいいます。

なので、これから住宅を購入する方は参考までにしっておくと良いでしょう。金利が高い時に住宅ローンを組まれている方は現在は金利が最低金利とまで言われています。

今の金利で住宅ローンが組めたら良かったのに。と思われたことがある方は住宅ローンの借り換えを検討してみてください。

ただし、金利がちょっとでも下がったからと言って全ての方が住宅ローンを借り換えすることにメリットがあるかといえばそうではないんです。

金利は下がるので月々の支払い額は下がるかもしれませんが、そもそも現在借りている住宅ローンを一度完済して、新たに住宅ローンを組むということになるため、手数料や保証料が新たにかかってきます。

この手数料や保証料などを考えた時に、借り換えをしないほうがメリットのある方ももちろんいるんです。なので借り換えを検討している方は一度ご相談いただければと思います。

当社でご建築いただいたお客様には、必ず「お金のことでなにか困ったことや不安なことがあればいつでも連絡ください」とお伝えしています。

一度説明されても、いざ必要になったときには以前教えてもらったことは忘れてしまっていることのほうが多いですよね。なので、当社でご建築される方には、どんな内容でもお金に関することは私に連絡をください。とお伝えさせていただいています。

借り換えの仕組み(方法)

住宅ローンの借り換えをする場合は、まず自分が住宅ローンの借り換えをすることできちんとメリットが出るかどうかを確認しましょう。

現在A銀行で住宅ローンを組んでいたが、B銀行に借り換えをする場合は、まずB銀行で借り換えのための事前審査を行います。

A銀行で住宅ローンを組む時にも事前審査をしましたよね。あれと同じことを改めてしなければいけません。事前審査に通れば、本審査をします。

B銀行で本審査に通過したのがわかってから、A銀行へ住宅ローンの繰り上げ一括返済の申し出をします。というような方法で住宅ローンの借り換えは行われます。

私の過去のお客様で借り換えのお手伝いをさせていただいた方たちにはこのような難しいことを一度で理解してもらうのではなく、何度かご説明をさせていただき、住宅ローンの借り換えについてしっかりと内容を把握してもらった上で、じゃあ借り換えをしましょう。というように進んでいくことが多いですね。

借り換えにかかるお金(諸費用)について

住宅ローンの借り換えをする場合、新たに住宅ローンを組むことになるので諸費用がかかってきます。住宅ローンの借り換えはこの諸費用がポイントになってきます。

金利が1%下がっているので借り換えをしようとしたけど、諸費用を含めて考えると借り換えをしないほうがよいという場合もあります。

借り換え先で発生する諸費用をしっかりと事前確認をしておかなければいけません。住宅ローンの借り換えで発生する諸費用はこちらです。

  • 保証料
  • 事務手数料
  • 印紙税
  • 登記関連費用(抵当権設定費用/抵当権抹消費用)
  • 火災保険料

保証料

銀行が保証会社を利用する際に保証会社に支払う保証料のことです。これは一度目の住宅ローンを借り入れするときにも支払っていますね。

この保証料というのが借り換えのときには大きなポイントになることが多いのです。現在の住宅ローンを借りる時に支払った保証料がいくら戻ってくるかご存知ですか?

一括で先払いしている方も多くいらっしゃいますが、ほとんど先払いしている保証料は戻ってこないんですよね。なので、借り換え先の保証料は戻ってきたお金を充当しようと思っていても実はほとんど戻ってこず、どうしよう。となることがあるのです。

また、借り換え先の金融機関でも保証料無料(0円)としているネット銀行などがあります。借り換えの際かかる保証料も数十万円かかってきます。

なので、保証料がいくらかかるのかと現在借入をしている金融機関に「一括返済した場合に保証料はいくらもどってくるか」ということを聞いてみるのも良いでしょう。

事務手数料

金融機関が住宅ローンの申込、審査、契約業務で発生する作業の対価として徴収する費用のことをいいます。事務手数料にも相場があり、ネット銀行の場合は「借入額の2.0%」地方銀行などの場合は「3万円」といわれています。

ただし、保証料と事務手数料を併せて金融機関を比較するようにしましょう。現在支払っている住宅ローンの金額よりも全体を考えた時にメリットが出るかどうかを何度も言いますが忘れないようにしましょう。

印紙税

住宅ローンの契約「金銭消費貸借契約書」を交わすときに必要な税金のことをいいます。これも初めて住宅ローンを組んだ時に聞いたことがあるかと思います。

印紙税の金額は借入額によって決まりがあるので、残りの住宅ローンの金額が1,300万円であれば、印紙税額は20,000円になります。

抵当権設定費用

「借り換え」をするということは、「お金を借りる金融機関を変える」ということなので当初設定した「抵当権」も、現在借り入れ中の金融機関から借り換え先の金融機関に移さなければいけないのでそこで発生する費用のことです。

抵当権抹消費用

住宅ローン借り換えをする場合には、金融機関が変わります。金融機関が変われば抵当権を変更しなければならないので、借り換え前の金融機関の抵当権を外すために「抵当権抹消」という作業が必要になります。このときの費用のことを「抵当権抹消費用」と言います。

「借り換え」では、所有権はすでにあなたのものとして登記されているため、「所有権保存費用」「所有権移転費用」は発生しません。

火災保険料

借り換えなのですでに火災保険に加入しているかと思います。金融機関が決めた火災保険でなくても構わないため、今まで通りの火災保険に加入し続ければ大丈夫です。保険期間が借り換えと同じタイミングで終わるのであれば、借り換えと同じタイミングで見直しをすることも可能です。

住宅ローンの借り換えではこのように諸費用が諸々発生してきます。借り換え先の金利だけを見るのではなくて、実際に支払いをする金額を把握して、借り換えをして本当にメリットがあるかどうかを知るようにしましょう。

借り換えのメリットとデメリット

正直、借り換えをしたほうが良い人と今しなくても良いかなと言う人ははっきりとわかれます。借り換えのメリットとデメリットを知っておいてください。

  • 金利差1%以上
  • 返済期間が残り10年以上
  • 残りの借入れ金額が1,000万円以上

上記の3点に当てはまる方は借り換えを検討しても良いかと思います。ここ数年でご建築された方はそもそも金利差が1%以上になっていることが少ないと思います。

私たちインターデコハウス秋田(住広ホーム)では定期的に借り換えなどのご相談にものっています。基本的には当社で住宅を建築していただいたお客様に限らせていただいていますが、自分たちが借り換えをしたほうが良いかどうかの判断はなかなか付きづらいと思います。

なので、いつでもご連絡いただければご対応させていただいています。過去に担当させていただいた営業マンが既に退職していない場合でも私がいますのでご安心してご相談いただければと思います。

一般的な借り換えのメリットとデメリットをお伝えします。

借り換えのメリット

  • 住宅ローンの返済総額を減らすことができる
  • 長期固定金利に切り替えることも可能
  • 団体信用生命保険(団信)の内容が充実している団信に切り替えが可能
  • リフォームローンを一緒に借り入れすることができる

借り換えのデメリット

  • 手数料、諸費用が新たに発生する
  • 事前審査など新たに審査や書類を準備しなければいけない

借り換えは条件が合えばメリットが多くあります。なので、ご相談いただければ実際に住宅ローンを借り換えしたほうが良いのかどうかも判断することが可能ですのでぜひご相談いただければと思います。

まとめ

今回は、住宅ローンの借り換えについてご説明をしてきました。当社インターデコハウス秋田(住広ホーム)で住宅を建築していただいた方には、ずっとお金の面のサポートもさせていただいただきます。

よく、住宅を購入するときは営業マンが住宅ローンを通すために色々手伝ってくれたけど、借り換えなどは「銀行に直接行って相談してみてください。」

というように相談にのってくれないという話も聞いたことがあります。私たちはそのようなことを一切しないようにしています。

住宅のアフターメンテナンスは住宅会社がするのに、お金のことは何もしてくれないの?というような関係にはしたくないからです。

基本的には当社でご建築頂いた方の借り換え相談をさせていただいていますが、元々他社様でご建築をされている方でも当社でリフォームをご検討いただける方であれば借り換えのご相談にのらせていただいています。

借り換えでリフォームをお得にした。というお客様の事例も当社にはたくさんあります。ご相談に来ていただいた方だけにお教えしている内容もありますので、借り換えを検討されている方は一度ご相談にお越しください。

これから住宅を建てようと思っている方も、将来借り換えも視野に入れながら住宅ローンを借りて新築住宅を購入するという方法もありますので、一度ご相談に来ていただければと思います。

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